Con la industria hotelera estadounidense en camino hacia la recuperación, ¿cómo le irá la financiación de la construcción de hoteles en 2016?
Por Barbara Morrison
Publicado originalmente como una columna de finanzas en Ejecutivo de Propiedad Comercial.
En todo Estados Unidos, la industria hotelera se está recuperando. Según las últimas Informe de canalización de STR, las habitaciones de hotel en construcción aumentaron casi un 22 por ciento año tras año. La demanda, sin embargo, sigue superando a la oferta y se prevé que lo haga durante al menos dos años más, según un informe de mayo de 2015. informe por HVS Global Hospitality Services. Las tasas de ocupación, RevPAR y otros indicadores clave de desempeño continúan creciendo a niveles récord.
Dejando de lado este optimismo, vemos dos factores que seguirán afectando el financiamiento de la construcción de hoteles hasta 2016:
- La escasez de financiación seguirá provocando que la construcción de hoteles se quede por detrás de otros sectores inmobiliarios comerciales. Si bien la disponibilidad de financiamiento hotelero ha crecido significativamente desde la recesión económica, el número de prestamistas activos en el sector de la construcción hotelera sigue siendo limitado. Debido a que las propiedades hoteleras no se convierten fácilmente para otros usos, se clasifican como “propiedades especiales”, lo que dificulta la búsqueda de financiamiento convencional. Muchos prestamistas comerciales continúan operando con estrictos estándares de suscripción, lo que requiere que los propietarios de hoteles paguen un pago inicial del 35 al 50 por ciento.
Estamos viendo un interés renovado en el programa de préstamos de bienes raíces comerciales 504 de la Administración de Pequeños Negocios de los EE. UU. Porque reduce tanto el riesgo de un prestamista comercial como el pago inicial requerido por parte del propietario del hotel. Por lo general, los préstamos 504 de la SBA se estructuran con una primera hipoteca de un prestamista comercial por hasta el 50 por ciento del costo total del proyecto, una segunda hipoteca de la SBA 504 de hasta el 35 por ciento y al menos un 15 por ciento del propietario del hotel. Si bien el financiamiento de la SBA 7 (a) alcanza un máximo de $5 millones, el programa SBA 504 puede financiar proyectos más grandes porque no hay un costo total máximo del proyecto.
- Los proyectos que cumplen con las tendencias del mercado y están respaldados por una administración sólida tendrán las mejores posibilidades de obtener la aprobación del préstamo. Si bien la industria hotelera ciertamente recompensa las economías de escala, las propiedades que ofrecen una experiencia especial tienen cada vez más demanda. Los viajeros millennials valoran lo ecológico, lo saludable, lo local y lo auténtico, y las marcas de franquicia han respondido con nuevos planes de mejora de propiedades, que a menudo requieren que los franquiciados reinviertan en renovaciones.
Aproximadamente dos tercios de nuestros préstamos recientes para la construcción de hoteles de la SBA 504 son para renovaciones en comparación con la construcción desde cero y el 80 por ciento son propiedades marcadas. Las mejoras en la eficiencia energética, en particular la solar, están ganando popularidad. Muchos propietarios de hoteles con préstamos existentes de la SBA han utilizado el máximo de $5 millones de la SBA; sin embargo, bajo el programa de “energía verde” de la SBA 504, los propietarios pueden financiar proyectos adicionales. Para calificar, al menos el 10 por ciento de las necesidades energéticas de la propiedad deben generarse en el sitio. Esto se logra fácilmente con iluminación de bajo consumo o la adición de paneles solares, que funcionan muy bien a la hora de comercializar la propiedad a los viajeros. Si bien algunos prestamistas recomiendan eliminar los costos de FF&E de los préstamos de construcción generales, el préstamo 504 de la SBA permite que FF&E, PIP y otros costos blandos se incorporen al préstamo. Esta flexibilidad es lo que hace que el programa SBA 504 sea tan atractivo para proyectos hoteleros en este momento. Permite a los propietarios de hoteles aprovechar el mercado actual con un paquete de financiación competitivo y personalizado.
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