Hay muchas cosas a tener en cuenta a la hora de contratar un préstamo para inmuebles comerciales, y uno de los elementos más importantes a los que hay que prestar atención es la tasa. La tasa de interés de un préstamo es la cantidad que el prestamista cobra al prestatario por el uso de los activos y se expresa como un porcentaje del capital del préstamo.
Hay una serie de variables que se deben considerar al analizar las tasas de interés de un préstamo potencial, incluso si es fijo o variable y si está totalmente amortizado o no. Pero, ¿cómo se determinan las tasas de los préstamos y qué factores externos influyen en ellas? Comprender la lógica detrás de las tasas de préstamos para bienes raíces comerciales lo ayudará a tomar una decisión más informada cuando llegue el momento de elegir un prestamista.
Paso 1: mira la economía
Uno de los factores más importantes que afectan la tasa de interés de un préstamo son las condiciones económicas actuales. Las tasas de interés generalmente se establecen en relación con la tasa preferencial. La tasa preferencial es la tasa que los bancos cobran a sus clientes por el crédito a corto y mediano plazo. (Verá notaciones como "Prime + 1.5", que significa 1.5% por encima de la tasa preferencial).
Cada prestamista puede establecer su propia tasa preferencial, pero la mayoría de los bancos usan la tasa El periodico de Wall Street compila de los 30 bancos más grandes del país. Estos 30 bancos, a su vez, basan firmemente sus decisiones en la tasa objetivo de fondos federales, establecida por la Junta de la Reserva Federal, que se ajusta cuando es necesario para limitar mejor la inflación.
La tasa preferencial a mediados de septiembre de 2017 era 4.25%. Esto es bajo desde una perspectiva histórica, aunque la tasa fue de 3.5% un año antes. Por ejemplo, en agosto de 1984, era 13%.
La tasa de interés para el préstamo 504 de la Administración de Pequeños Negocios (SBA) se basa en la tasa de mercado para emisiones del Tesoro de EE. UU. A 5 y 10 años, y no se establece realmente hasta que el préstamo se fundado. Su prestamista convencional proporciona un crédito a corto plazo para cubrir el costo de construcción o compra durante la implementación del proyecto. El préstamo 504 se cierra luego de la finalización del proyecto. En ese momento, el préstamo 504 se envía a la SBA y se agrupa en una venta de obligaciones mensuales. Esto significa que los inversores privados compran esa deuda y son los que proporcionan el dinero real para los préstamos 504.
La tasa de interés del préstamo 504 se establece en ese momento. Las emisiones del Tesoro siguen una trayectoria marcada por el mercado. Esto no es idéntico al curso de la tasa preferencial, pero a menudo se acerca a ella. Utilizando la tasa de emisión del Tesoro como base, se negocia un margen de interés con los inversores. Dado que el prestatario realiza un pago mensual y los inversores reciben pagos semestrales, la tasa del prestatario es más baja que la tasa del Tesoro más el margen. Se agregan dos pequeñas tarifas a los pagos del prestatario. Van a la SBA y CDC.
Paso 2: consulte el prestamista y el préstamo
Los prestamistas convencionales tendrán en cuenta algunos factores al determinar la tasa final que ofrecen. Estos factores pueden incluir:
- Tasas prevalecientes basado en la tasa preferencial, o emisiones del Tesoro en el caso de la SBA
- Tu calificación crediticia personal y la calificación de su negocio
- El plazo del préstamo, dado que los préstamos más largos generalmente tienen tasas de interés más altas
- Otras condiciones sobre el préstamo, como el monto del pago inicial o si la tasa de interés es fija o variable
Bancos comerciales tomará estas cosas en cuenta y determinará una tasa para su préstamo individualmente. Son los más selectivos sobre a quién prestarán, por lo que sus tasas tienden a ser más favorables entre los prestamistas convencionales.
Las empresas que otorgan préstamos pero no son bancos se denominan prestamistas independientes o privados. El prestamista tomará una decisión basada más en la propiedad que está comprando que en su solvencia. Los préstamos de este tipo suelen tener los plazos más cortos y los intereses más altos.
Las condiciones de los préstamos 504 son mucho más uniformes que las de los prestamistas convencionales. Todos los prestatarios con préstamos que se financian en el mismo mes reciben la misma tasa sobre sus préstamos y los términos no varían. Estos préstamos son administrados por un Empresa de desarrollo certificada (CDC), una organización sin fines de lucro creada específicamente para ese propósito. Los CDC se asocian con un prestamista convencional para crear un paquete de préstamos con tres partes:
- La primera parte es un préstamo de un prestamista convencional por 50% del monto total. Usted y ese prestamista determinan el monto y las condiciones de ese préstamo, que se convierte en su primera hipoteca.
- Su CDC facilita un préstamo de la SBA por separado de 40% del total, hasta $5 o $5.5 millones, a una tasa fija durante 10 o 20 años. Esta será su segunda hipoteca.
- Entonces usted, el prestatario, contribuirá con 10% al préstamo. Ciertos tipos de instalaciones se clasifican como propiedades de un solo propósito por la SBA y requieren un pago inicial de 15%.
- 50% - Prestamista convencional
- 40% - CDC
- 10% - Prestatario
Si bien las condiciones del préstamo 504 son menos flexibles, también son consistentemente mejores que la mayoría de las ofertas comerciales. La tasa de interés del préstamo 504 es fija y más baja que las tasas bancarias típicas y el pago inicial es mucho más bajo.
Paso 3: observe otras condiciones que afectan el costo de su préstamo
Asegúrese de estar atento a otros costos que se esconden detrás de su tasa de interés. Si su tasa de interés es variable, se puede restablecer en ciertos intervalos (generalmente cada pocos años) para reflejar las condiciones económicas actuales. Lo que significa que si la tasa preferencial sube, también lo hará su tasa de interés variable. La mayoría de los préstamos otorgados por los bancos comerciales tienen tasas variables. Los préstamos SBA 504 siempre vienen con una tasa de interés fija, lo que significa que permanecen igual durante la vigencia de su préstamo a 10 o 20 años, sin importar a dónde vayan las tasas vigentes.
Otro costo potencial es un pago global. Esto ocurre cuando el plazo del préstamo es más corto que el período de amortización. Lo que eso significa es que puede recibir un préstamo con un período de reembolso (o plazo) de 20 años, pero un período de amortización de 7 años. Mantendría ese préstamo durante 7 años y al final del séptimo año tendría un pago adeudado que cubriría los 13 años restantes del préstamo de una vez. Esta es una práctica común para los bancos comerciales.
Por ejemplo, digamos que tenía un préstamo convencional que se veía así:
Como puede ver en la tabla anterior, al final del séptimo año tendría un pago adeudado de aproximadamente $610,000. ¡Eso es mucho dinero para que una pequeña empresa pague de una vez! Si no puede pagar este pago global, puede refinanciar el préstamo y transferir el $610,000 a un nuevo préstamo con condiciones diferentes y, a menudo, más caras. El efecto es muy parecido al restablecimiento de la tasa de interés variable: las condiciones de su préstamo cambian de una manera que no puede predecir de antemano. El refinanciamiento puede agregar varios puntos porcentuales al costo total del préstamo.
Para evitar pagos globales, debe buscar préstamos en los que el plazo del préstamo y su período de amortización sean los mismos. De esa manera, puede realizar los pagos según lo acordado inicialmente hasta que se cancele el préstamo. A esto se le llama amortización total. Todos los préstamos 504 están totalmente amortizados.
El préstamo 504 merece una consideración cuidadosa cuando busca un préstamo de bienes raíces comerciales. Tiene claras ventajas frente a las ofertas convencionales. Puede obtener más información sobre el préstamo 504 consultando TMC Financing. TMC cuenta con un equipo de expertos en préstamos 504 con experiencia que estarán encantados de ayudarlo mientras examina sus opciones de financiamiento y lo guiarán a través del proceso de préstamo 504. Comuníquese con un experto en préstamos de TMC Financing hoy.
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