El Registro reconoce TMC
Como se publicó en The Registry, edición de junio de 2010:
Nariz sobre el agua
Los datos de la SBA muestran que a los prestatarios de bienes raíces de pequeñas empresas del Área de la Bahía les va mejor que a sus pares estadounidenses.
Por David Herbert
“Miles de pequeñas empresas del Área de la Bahía que pidieron prestado para comprar bienes raíces para su propio uso a través de un programa federal han superado a sus pares en todo el país durante la recesión. Pero los cambios propuestos a las reglas de la Administración de Pequeñas Empresas para hacer que el programa sea más flexible podrían contribuir en gran medida a aliviar el estrés de la caída de los valores de las propiedades comerciales, dicen los expertos en el programa. En algunos casos, esos descensos están perjudicando a las pequeñas empresas que de otro modo podrían sobrevivir.
“Las empresas solicitan a la Administración de Pequeñas Empresas de los Estados Unidos hasta el 40 por ciento del total que desean pedir prestado a través del llamado programa de préstamos 504. Los préstamos deben utilizarse para comprar activos fijos, generalmente terrenos, edificios y equipos. La SBA limita su compromiso a $2 millones en la mayoría de los casos. La participación de la SBA incita a los bancos a otorgar crédito también, porque pueden recuperar su parte del préstamo ante el gobierno si la empresa incumple.
“Las modificaciones propuestas al programa no pueden llegar lo suficientemente pronto, dijo Barbara Morrison, presidenta de TMC Development de San Francisco, el prestamista 504 más grande del norte de California. La cobertura de prensa de la crisis de ejecuciones hipotecarias se ha centrado en los bienes raíces residenciales, pero las pequeñas empresas también están lidiando con la disminución de los valores de las propiedades comerciales, dijo Morrison.
“A pesar de las cifras, que indican que la angustia entre las pequeñas empresas del Área de la Bahía es considerablemente menor que en el país en general, la tensión entre sus prestatarios es mayor que en cualquier otro momento desde que entró en el negocio en 1981.
“En el pasado, nunca tuvimos más que un puñado de préstamos problemáticos. Antes siempre habían podido vender la propiedad y mudarse a un espacio arrendado más pequeño ”, dijo. “Después de la mano de obra, la ocupación es generalmente el segundo mayor costo de una empresa, y si no puede reducir sus costos de ocupación, puede hundirlo”, dijo. Puede ayudar a los prestatarios a modificar la parte de sus préstamos de la SBA, pero no la parte bancaria.
“A nivel nacional, la tasa de incumplimiento de los préstamos 504 (la SBA la llama la" tasa de compra "porque están comprando los préstamos incobrables) ha aumentado sustancialmente desde 2007. Las tasas de incumplimiento han pasado del 6,69 por ciento en los préstamos emitidos de 2001 a 2004 a casi 17 por ciento sobre préstamos emitidos desde 2005 hasta 2008, el período más reciente disponible, según la SBA.
“La mayoría de los prestatarios que van a incumplir lo hacen en los primeros dos a cuatro años. Eso significa que la tasa de incumplimiento del 6,69 por ciento probablemente no seguirá aumentando mucho, pero la tasa del 17 por ciento probablemente lo hará.
“La SBA otorgó más de 21,000 préstamos 504 en los cuatro años desde 2001 hasta 2004; otorgó alrededor de 31,000 préstamos de este tipo en los cuatro años desde 2005 hasta 2008.
“Al mismo tiempo, la tasa de incumplimiento de los préstamos emitidos entre 2001 y 2004 en San José es del 7,7 por ciento. “En los préstamos emitidos entre 2005 y 2008, la tasa de incumplimiento es del 9 por ciento. En San Francisco, las tasas de incumplimiento son inferiores al 5 por ciento en los préstamos 504 emitidos en el período posterior, frente a menos del 4 por ciento entre 2001 y 2004.
“Las enmiendas propuestas aumentarían el límite de la participación en préstamos de la SBA a $5 millones y permitirían a las pequeñas empresas refinanciar la deuda convencional existente utilizando el programa de la SBA. “Cuando una empresa pierde su hogar, generalmente eso significa que todos los que trabajan para esa empresa se quedan sin trabajo, y los efectos dominó en la economía son significativos”, dijo Morrison.
“La compañía de Morrison se originó y continúa brindando servicios a 1.600 préstamos 504 pendientes en California y Nevada con un valor agregado de más de $1 mil millones. Una de sus transacciones recientes con el Bank of America involucró la compra de un edificio de $10.5 millones en San Leandro por una empresa que instala muebles de oficina modulares. El prestatario obtuvo $4 millones del programa SBA 504 porque podría demostrar que su consumo de energía se reduciría al menos un 10 por ciento en la nueva propiedad. El mismo aumento de la SBA está disponible cuando se agrega una fuente de energía renovable, como equipos solares, al financiamiento del proyecto.
“Es más difícil utilizar los préstamos de la SBA para evaluar la salud del mercado en la península y en el este de la bahía. La SBA emite relativamente pocos préstamos 504 en ciudades más pequeñas y el tamaño de la muestra es demasiado pequeño para sacar muchas conclusiones sobre la salud de los mercados locales. La SBA respaldó 11 préstamos en Vallejo entre 2001 y 2004, sin un solo incumplimiento. La agencia otorgó 10 préstamos de 2005 a 2008, nuevamente con una tasa de incumplimiento del cero por ciento.
“Sin embargo, pocos argumentarían que esas tasas reflejan un fuerte mercado inmobiliario o una economía en Vallejo, donde la ciudad está luchando contra la bancarrota, y los precios de la vivienda han caído de una mediana de $436,000 el 1 de febrero de 2007 a $164,000 el 1, 2010, según Zillow. De hecho, se podría argumentar que el número reducido y decreciente de préstamos en algunas ciudades refleja una economía deficiente. Las empresas de Redwood City obtuvieron 29 préstamos entre 2001 y 2004, pero solo 17 entre 2005 y 2008, por ejemplo.
“A pesar de la alta concentración de empresas de tecnología en el Área de la Bahía, no son el típico prestatario 504. En cambio, los prestatarios tienden a ser contratistas, proveedores de servicios médicos y dentales, minoristas, hoteles y restaurantes.
“Incluso si la SBA permite a los empresarios refinanciar sus hipotecas submarinas a través del programa 504, no será una panacea. Ed Radzikowski ha dirigido un taller de maquinaria en un garaje de 1,800 pies cuadrados en su patio trasero de San José durante más de 20 años. Obtuvo una segunda hipoteca para comprar equipo nuevo en 2000, pero la última recesión ha ralentizado el negocio.
“Ahora tiene dos años de retraso en el pago de su hipoteca $810 al mes, y necesita acumular $28,000 o Bank of America ejecutará la ejecución hipotecaria de su casa y negocio. "Para mí, parece que hemos estado en recesión desde 2001", dijo Radzikowski. "No me importa lo que digan los economistas".
“A Ken Mannina, un vicepresidente senior de Bridge Bank en San José que se enfoca en los préstamos de la SBA, no le sorprende que las tasas de morosidad del Área de la Bahía en los préstamos 504 sean mejores que las del país en general. Aún así, dice que mejor es un término relativo. “He visto lo que está sucediendo en otros mercados y es mucho peor en otros lugares”, dijo.
“Los límites más altos de préstamos de la SBA y la nueva capacidad de refinanciamiento contribuirían de alguna manera a llenar el vacío que ha dejado la retirada del mercado de los prestamistas convencionales, dijo. Si se hacen los cambios, dijo, "creo que la demanda está ahí y los volúmenes de préstamos se materializarán". "
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