Lleve las actualizaciones de eficiencia energética al banco
Los préstamos ecológicos 504 de la Small Business Administration ofrecen importantes ventajas de ahorro de costes
Como se vio en: Guía escocés Por Barbara Morrison
Los ahorros del financiamiento con un pago inicial bajo combinados con los beneficios a largo plazo de volverse ecológicos tienen el potencial de ser significativos para las empresas que compran bienes raíces comerciales. Al financiar compras de bienes raíces comerciales, incorporar mejoras de eficiencia energética en el proyecto puede reducir drásticamente los costos de energía y operativos, y hacer que el financiamiento 504 de la Administración de Pequeñas Empresas (SBA) sea una opción atractiva para los originadores de hipotecas y sus clientes.
Bajo el programa de energía verde SBA 504, no hay límite para el tamaño o la cantidad de proyectos SBA 504 que una empresa puede financiar. Incluso si ya se han cumplido los límites de la SBA, una empresa puede pedir prestado hasta $5.5 millones en una segunda hipoteca de la SBA para cada proyecto.
Muchas empresas privadas califican para el programa SBA 504, que proporciona hasta un 90 por ciento de financiamiento a tasas fijas inferiores a las del mercado. Este financiamiento se divide entre una primera hipoteca del banco y la segunda hipoteca de la SBA. La segunda hipoteca de la SBA está limitada a un máximo del 40 por ciento del costo del proyecto, o $5.5 millones.
Debido a que no hay límite para el monto de la primera hipoteca, un préstamo SBA 504 tiene el potencial de financiar proyectos que superen los $25 millones. Una empresa puede retener su capital de trabajo tan necesario financiando el 90 por ciento del costo total del proyecto, que incluye la adquisición de propiedades y todas las mejoras.
Beneficios
Existen muchas ventajas comerciales para los propietarios que realizan actualizaciones ecológicas en una propiedad comercial mediante un préstamo 504 de la SBA. Estos van desde reducir los costos futuros de energía hasta mantener el capital de trabajo con un pago inicial bajo e incluso atraer nuevos clientes. Entre los beneficios:
1) Financiamiento ilimitado de la SBA. Con el financiamiento tradicional de la SBA, los prestatarios pueden obtener varios préstamos, siempre que el financiamiento total de la SBA no exceda $5 millones. Sin embargo, utilizando el programa de energía verde, los prestatarios pueden financiar hasta $5.5 millones en la porción de la SBA de cada proyecto calificado sin límite en la cantidad de proyectos.
2) No hay límite en el tamaño del proyecto. El financiamiento de la SBA 504 puede incluir el costo de la compra de un inmueble más mejoras, equipos y costos indirectos. También califican los proyectos de terrenos y de nueva construcción. Aunque no hay límite para el tamaño total del proyecto que se puede financiar, se aplican los límites de la segunda hipoteca 504 de la SBA, pero cuando se combina con una hipoteca tradicional del primer banco para lograr un financiamiento del 90 por ciento, los proyectos que superan los $25 millones califican.
3) Potencial ahorro fiscal. Las actualizaciones ecológicas que califiquen para edificios comerciales pueden ofrecer importantes ahorros de impuestos. El Crédito Tributario por Inversión en Energía para Empresas Federales permanece en vigor hasta diciembre de 2016, lo que permite créditos fiscales federales para los propietarios de edificios comerciales que realicen mejoras de ahorro de energía que califiquen. La cantidad exacta varía, pero en algunos casos los propietarios pueden recuperar hasta el 85 por ciento del costo inicial. Además, algunos estados ofrecen programas de reembolsos y otros incentivos.
4) Ahorros continuos en servicios públicos. Las mejoras ecológicas a los bienes raíces comerciales ayudan a ahorrar más que solo impuestos. Muchos propietarios que han realizado mejoras ecológicas han visto importantes ahorros continuos en los servicios públicos. Según el Departamento de Energía de EE. UU., Se desperdicia hasta un 30 por ciento de la energía utilizada por los edificios comerciales, y las mejoras ecológicas ayudan a frenar este desperdicio. Aunque el programa de la SBA requiere solo una reducción de energía del 10 por ciento, los ahorros de efectivo reales pueden ser considerables para muchas empresas. Un ejemplo es el propietario de un restaurante que vio una reducción de dos tercios en las facturas de energía después de instalar paneles solares, lo que llevó a un ahorro total de servicios públicos que probablemente superará el costo de los paneles solares en menos de dos años.
5) Más atractivo para los clientes. Un número cada vez mayor de consumidores está teniendo en cuenta las prácticas ecológicas al tomar decisiones de compra. Los dueños de negocios que promocionan las mejoras ecológicas de sus propiedades pueden atraer a nuevos clientes o huéspedes del hotel. Además, muchas empresas que aprovechan el programa ecológico de la SBA también buscan la certificación de Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental (LEED) u otro reconocimiento de eficiencia energética, como los premios para pequeñas empresas de CoolCalifornia. Estos premios y certificaciones pueden impulsar negocios adicionales del creciente número de consumidores conscientes del medio ambiente.
6) Mayor valor de reventa. Actualmente, muchos proyectos se evalúan al costo total del edificio más el costo de todas las mejoras ecológicas. Cuando llegue el momento de vender el edificio, es probable que el dinero invertido en mejoras de ahorro de energía continúe agregando valor para los futuros compradores.
Calificaciones
Calificar para el programa de préstamos de energía verde de la SBA es más fácil de lo que muchas personas creen. Se debe cumplir uno de dos criterios: una reducción en el uso de energía en al menos un 10 por ciento, o la producción de al menos un 10 por ciento de la energía a partir de fuentes renovables como la energía solar.
El calificador de reducción de energía solo está disponible para mejoras en una propiedad existente o de reemplazo. Los proyectos de expansión empresarial deben crear energía renovable para calificar. Se puede incluir una amplia gama de actualizaciones de ahorro de energía como parte de proyectos ecológicos. Éstas incluyen:
1) Paneles solares y recursos renovables. Los paneles solares que generan energía para la electricidad no solo ahorran en las facturas de servicios públicos, sino que producen prácticamente cero emisiones. En contraste, la electricidad generada a partir de plantas de energía de carbón y gas natural representó el 32 por ciento de los gases de efecto invernadero en los Estados Unidos en 2012, según la Agencia de Protección Ambiental. Sin embargo, los paneles solares no son las únicas actualizaciones que califican. Las turbinas eólicas y los biocombustibles también son excelentes opciones de recursos renovables. La mejor parte de aprovechar cualquiera de estos recursos es que la energía en sí es prácticamente gratuita.
2) Actualizaciones de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC). Los sistemas HVAC representan casi el 40 por ciento o más del uso de energía en un edificio comercial promedio, según la SBA. La mejora de la eficiencia energética tiene un gran impacto en los resultados de una empresa. Los avances tecnológicos recientes hacen que los sistemas de enfriamiento sean candidatos particularmente buenos para ser reemplazados. Según la SBA, el edificio comercial promedio puede lograr un ahorro del 20 por ciento al reemplazar un sistema de aire acondicionado de 10 años por uno nuevo de eficiencia energética. Además, los sistemas combinados de calor y energía, a menudo conocidos como sistemas de cogeneración, también pueden considerarse para mejoras de eficiencia energética.
3) Mejoras de iluminación y automatización de edificios. La iluminación representa del 20 al 50 por ciento del uso de energía de un edificio comercial, según la SBA. Las actualizaciones a la iluminación pueden ser tan simples como adaptar los accesorios ineficientes para usar bombillas LED o tan elaboradas como reemplazar los accesorios de todo el edificio. La instalación de luces programables o termostatos permite al propietario del edificio mantener el control del uso de energía, en lugar de depender de los trabajadores y los inquilinos para controlar la iluminación, la calefacción y la refrigeración. Dichos controles también pueden configurarse para múltiples zonas y horarios para minimizar el uso de estos sistemas que consumen mucha energía.
4) Ventanas y aislamiento. Cambiar las ventanas de un solo panel existentes por unidades de doble panel diseñadas para reducir la penetración de calor y la evaporación es otra forma en que los propietarios pueden reducir drásticamente sus facturas de calefacción y aire acondicionado. Además, el aislamiento adicional ayuda a mantener el aire caliente y frío dentro de un edificio, donde pertenece. Tales mejoras pueden ser tan simples como agregar masilla y burletes o capas adicionales de aislamiento de guata o tan complejas como instalar un techo vivo, uno cubierto con vegetación plantada sobre una membrana impermeabilizante.
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Los propietarios de propiedades comerciales pueden pensar que incorporar mejoras de ahorro de energía en sus edificios nuevos o existentes está más allá de su presupuesto, pero los ahorros potenciales en impuestos y costos de energía ofrecidos por las mejoras a menudo compensan e incluso superan los costos iniciales. Combine estos ahorros con el programa de préstamos de energía verde SBA 504 que proporciona financiamiento hasta el 90 por ciento de los costos totales del proyecto de ahorro de energía, y los originadores de hipotecas tienen un argumento convincente para sus clientes: que no pueden pagar no para incorporar actualizaciones ecológicas.