Ahora es el momento de dar un paso hacia el programa 504 de la SBA
Como se publicó en el Guía escocés por Barbara Morrison en octubre de 2011.
Con la discusión continua sobre la lenta recuperación y el debate en curso sobre el déficit, no es sorprendente que la incertidumbre sobre el futuro persista en la mente de los propietarios de pequeñas empresas. Los dueños de negocios que resistieron la recesión, sin embargo, ven los valores de oferta de bienes raíces y las tasas de interés históricamente bajas como una oportunidad de compra. La disponibilidad de financiamiento atractivo y asequible de la Administración de Pequeñas Empresas de EE. UU. (SBA) es otro factor que ha contribuido al interés en comprar una propiedad.
Los corredores de hipotecas comerciales que conocen los cambios recientes en el programa 504 de la SBA pueden aprovechar el mayor interés en las compras y asegurar fondos para sus clientes propietarios de pequeñas empresas. Además, una nueva disposición de refinanciamiento puede ayudar a los clientes con los préstamos vencidos.
Una solución asequible
Para los propietarios de pequeñas empresas, la conservación de efectivo es fundamental en una era de incertidumbre económica. El programa SBA 504 proporciona hasta un 90 por ciento de financiamiento para la compra y renovación de propiedades comerciales. Como tal, los propietarios de pequeñas empresas que buscan comprar una propiedad pueden ahorrar dinero en efectivo con el programa. Dada la tradicional inyección de efectivo del 25 por ciento que requieren los préstamos bancarios convencionales, un préstamo SBA 504 puede ser una buena solución para que los propietarios de negocios pasen de alquilar a ser propietarios.
Además de los pagos iniciales bajos, el programa de préstamos 504 de la SBA también brinda financiamiento a tasa fija por debajo del mercado. Los dueños de negocios se benefician de un préstamo a 20 años sin pagos globales y con una tasa de interés fija por debajo del mercado durante todo el plazo del préstamo.
Los préstamos se estructuran en dos partes: una primera hipoteca de un prestamista convencional y una segunda hipoteca de una empresa de desarrollo certificada (CDC). La división habitual es 50 por ciento del prestamista, 40 por ciento del CDC / SBA y 10 por ciento del prestatario. Debido a que su participación es menor que en los términos convencionales, la estructura de préstamos 504 a menudo es atractiva para los bancos y les permite otorgar préstamos para proyectos que de otro modo no hubieran financiado.
Préstamos más grandes, negocios más grandes
La Ley de empleos para pequeñas empresas de 2010 amplía la definición de pequeña empresa. Como resultado, los programas de la SBA ahora pueden proporcionar préstamos más grandes para empresas que históricamente se consideraban demasiado grandes para calificar.
Los nuevos límites máximos de préstamos 504 de la SBA han aumentado significativamente. Recientemente se han financiado proyectos por más de $20 millones. No hay límite en el monto del primer préstamo hipotecario proporcionado por el prestamista convencional. El límite máximo de préstamos hipotecarios de la SBA ha aumentado de $2 millones a $5 millones y hasta $5,5 millones para proyectos de fabricación y energía verde. Con un aumento en la primera hipoteca del 60 al 65 por ciento del préstamo al valor (LTV), el propietario de un negocio puede comprar una propiedad de $15 millones a $20 millones con solo un 10 por ciento de anticipo.
Además, las empresas que anteriormente se consideraban demasiado grandes ahora son elegibles para el financiamiento 504 de la SBA. Sin límite de ingresos, pequeña se define como una empresa con un patrimonio neto de hasta $15 millones y un ingreso neto promedio de dos años después del impuesto sobre la renta federal de $5 millones.
Refinanciamiento de deuda
Muchos dueños de negocios que compraron una propiedad en el apogeo del mercado enfrentan la abrumadora tarea de refinanciar una propiedad que ha perdido valor. Dado que el valor de sus bienes raíces vale menos que el vencimiento del préstamo, un refinanciamiento convencional puede no ser una opción porque muchos propietarios de pequeñas empresas no pueden aportar el efectivo necesario para compensar el déficit. Sin embargo, la nueva disposición de refinanciamiento 504 está cambiando eso.
Por ejemplo, veamos una propiedad comprada hace cinco años por $5 millones y financiada con un préstamo convencional a cinco años de $3,75 millones (un 75% de LTV). En el momento de la compra, no había ninguna razón para creer que el refinanciamiento al vencimiento del préstamo sería un problema. Sin embargo, dada la caída actual de los valores inmobiliarios, puede ser imposible para el propietario refinanciar con financiación convencional.
Suponiendo que el valor de la propiedad haya disminuido un 15 por ciento a $4.25 millones, el monto máximo de un nuevo préstamo, si el banco está dispuesto a refinanciar, sería de aproximadamente $3,187,500, o el 75 por ciento del valor actual. Esto deja un déficit de más de $500,000, que muchos propietarios de pequeñas empresas tendrían dificultades para producir.
Con una opción de LTV del 90 por ciento bajo el programa de refinanciamiento 504 de la SBA, el propietario podría refinanciar el monto total del préstamo pendiente. Debido a que un préstamo 504 está estructurado en dos partes, la estructura de refinanciamiento 504 de la SBA podría verse así:
Saldo de la deuda existente $3,750,000
Valor de tasación actual $4,250,000
90% de valor de tasación $3,825,000
Fuente de fondos:
Préstamo bancario $2,125,000 (50%)
Préstamo SBA 504 $1,625,000 (38%)
Capital del prestatario $500,000 (12%)
Total $4,250,000
El programa de refinanciamiento también tiene beneficios adicionales. Ya no se requieren tasaciones en la aplicación. Una estimación del valor de la propiedad será suficiente para la presentación del préstamo a la SBA, con una tasación independiente necesaria antes del cierre. Además, se pueden refinanciar varios préstamos; La deuda calificada puede consistir en una combinación de préstamos, cada uno de los cuales cumple con los requisitos del programa.
Sin embargo, la nueva opción de refinanciamiento 504 es una oportunidad por tiempo limitado. El financiamiento para este nuevo programa es limitado y vencerá en septiembre de 2012. Los corredores deben alertar a sus clientes para que puedan aprovechar esta oportunidad de reestructurar su deuda inmobiliaria comercial existente.
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Con tasas de interés bajas y precios de compra bajos en muchos mercados, ahora puede ser el momento para que muchos propietarios de pequeñas empresas pasen de alquilar a ser propietarios de su propio espacio comercial. Los corredores pueden ayudar a los clientes a asegurar el financiamiento para esta mudanza con el préstamo 504 de la SBA y pueden ayudar a los propietarios existentes a refinanciar sus propiedades actuales.
Barbara Morrison, TMC
Barbara Morrison es directora ejecutiva y fundadora de la empresa de desarrollo certificada TMC. En los últimos 29 años, TMC ha proporcionado aproximadamente $6 mil millones en financiamiento para más de 3,700 negocios en California y Nevada. TMC ha sido clasificada entre las cinco principales empresas de desarrollo certificadas a nivel nacional durante más de una década y es el prestamista número 1 de la Administración de Pequeñas Empresas 504 en el norte de California y Las Vegas. Comuníquese con ella al (415) 989-8855 o .
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